Hedonisches Bewertungsmodell

Der Begriff „hedonisch“ stammt vom griechischen Wort „hedone“ ab, was soviel wie Freude, Vergnügen und Lust bedeutet.

Im hedonischen Ansatz wird die Immobilie als ein Bündel von Eigenschaften angesehen, welche bewertet werden. Diese Eigenschaften werden unterteilt in Liegenschafts- und Lagemerkmale. Als Liegenschaftsmerkmale gelten beispielsweise die Anzahl Zimmer, Badezimmer und Garagenplätze sowie die Wohnfläche und das Volumen des Gebäudes. Lagemerkmale können sozioökonomischer Art sein wie z.B. der Steuersatz oder die Bevölkerungsdichte einer Gemeinde, aber auch makroökonomische Kennzeichen wie das allgemeine Zinsniveau und die Inflation zählen ebenso wie die unmittelbare Umgebung einer Immobilie oder die Aussicht zu den Lagemerkmalen.

Der Preis der Immobilie berechnet sich aus einer Linearkombination der mit den impliziten Preisen bewerteten Eigenschaften. Formal ausgedrückt gilt:

formel_hedonic_1

Die impliziten Preise der einzelnen Eigenschaften werden mit Hilfe eines Regressionsverfahrens berechnet, wobei im Vorfeld eine umfassende Datenerhebung über kürzlich vergangene Immobilientransaktionen vorgenommen wird.

Ein klarer Vorteil der hedonischen Bewertungsmethode für Immobilien liegt darin, dass das Verfahren replizierbar ist, das heisst, der Schätzung wird kein subjektiver Ermessungsspielraum gelassen. Die Wertermittlung ist somit von Drittpersonen replizierbar.

Ein weiterer Vorteil liegt in der schnellen, aktuellen und regelmässigen Bewertung. Es muss kein Schätzer beauftragt werden, der die Liegenschaft inspiziert. Sind die Eigenschaften der Immobilie bekannt, lässt sich der Preis sehr schnell und präzise ermitteln.

Ein dritter Vorteil ergibt sich aus der weiten Verbreitung dieser Bewertungsmethode. Sie wird seit über zehn Jahren von verschiedenen Banken, Pensionskassen und Versicherungen angewandt.

Die hedonische Immobilienbewertung basiert auf einer sehr aufwendigen Datenerhebung. Das Verfahren selbst sagt nichts darüber aus, welche Eigenschaften den Preis der Immobilie bestimmen. Diese Frage muss empirisch geklärt werden.